Sozialer Wohnungsbau: Bestandsverwaltung in Berlin und Brandenburg

1. Einführung

2. Gesetzliche Grundlagen für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau

• Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) und Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG)
• Bedeutung der Neubaumietenverordnung (NMV 1970)
• Rolle des Bundes und der Länder
• Exkurs: Einkommensgrenzen und Wohnberechtigungsschein (WBS)
• Berliner Abweichungen und spezifische Förderungsmodelle
• Bindungsfristen und Belegungsrechte
• Übersicht Berliner Anschlussförder-Richtlinien

3. Aufbau der Wirtschaftlichkeitsberechnung (II. BV)

• Zweck und Anwendungsbereich der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV)
• Struktur der Wirtschaftlichkeitsberechnung (Grundstücks- und Gebäudebeschreibung, Gesamtkostenberechnung, Finanzierungsplan, Laufende Aufwendungen und Erträge)
• Bestandteile der Gesamtkosten (Baugrundstückskosten, Baukosten, Baunebenkosten)
• Bestandteile der laufenden Aufwendungen (Kapitalkosten, Bewirtschaftungskosten: Abschreibung, Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis)
• Die Wirtschaftlichkeitsberechnung als dynamisches Konzept
• Das Konzept der "Wirtschaftseinheit"
• Schematische Darstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung mit Hauptposten

4. Mögliche Änderungen der Wirtschaftlichkeitsberechnung

• Erhöhungen der Gesamtkosten
• Bauliche Änderungen und Modernisierungen (§ 11 Abs. 6 II. BV)
• Zustimmung der Bewilligungsstelle bei Modernisierungen
• Anpassung der Pauschalen für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten
• Aktuelle Pauschalen für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten (Tabelle)
• Rechtliche und praktische Implikationen von Kostenänderungen
• Herausforderungen bei Modernisierungsmaßnahmen

5. Mietänderung – formale und materielle Voraussetzungen

• Kostenmiete vs. Verpflichtungsmiete (Berlin)
• Rechtfertigung von Mieterhöhungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau (Erhöhung der laufenden Aufwendungen, Modernisierung)
• Formale Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung (Textform, Adressierung, Fristen, Sperrfrist, Vollmacht)
• Unterschiede zum freifinanzierten Wohnungsbau (ortsübliche Vergleichsmiete, Kappungsgrenzen)
• Rechtliche Präzedenzfälle
• Paradigma der Mietrechtfertigung

6. Mietänderungserklärung – Inhalte

• Wesentliche Elemente einer rechtlich gültigen Mieterhöhungserklärung
• Begründung der Erhöhung (neue Wirtschaftlichkeitsberechnung, aktualisierte Pauschalen)
• Detaillierte Auflistung bei Modernisierung (Kosten, Berechnung, Abzug ersparter Instandhaltungskosten, Baunebenkosten)
• Offenlegung staatlicher Förderungen
• Häufige Fallstricke
• Bedeutung von Sorgfalt und Genauigkeit
• Transparenz und Begründung als Eckpfeiler der Mieterbeziehungen

7. Systematik der Anschlussförderung in Berlin und Bedienung von Aufwendungsdarlehen

• Einführung der Anschlussförderung und Aufwendungsdarlehen
• Verpflichtungsmiete (§ 1a WoG Bln)
• Bußgeldbewehrte Verstöße gegen die Verpflichtungsmiete (§ 1b WoG Bln)
• Beschluss des OVG Berlin-Brandenburg vom 24.05.2024 - 5 N 79/21 - zur vorzeitigen Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen
• Zuständigkeiten IBB
• Risikofaktor Verpflichtungsmiete
• Vorzeitige Darlehensrückzahlung kein Freifahrtschein für Mieterhöhungen
• Rückforderungsrisiko bei unzulässigen Mieterhöhungen

8. Beispiele für Mietänderungen

• Fallstudie 1: Mieterhöhung aufgrund gestiegener Verwaltungs- und Instandhaltungskosten
• Fallstudie 2: Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
• Fallstudie 3: Mietpreisbildung nach Rückzahlung
• Sicherstellen des korrekten Empfängers
• Klarheit und Verständlichkeit
• Detailierungstiefe der Begründung
• genaue Ankündigung der konkreten Konsequenzen
• Angebot von Hilfestellung
• Kontaktmöglichkeiten
• Kostenaufzeichnung
• Aufbewahrung der genutzten Fassungen der rechtlichen Grundlagen
• Genehmigungen und Förderungen
• Zustellnachweise

9. Praktische Hinweise zur Kommunikation mit Mietern

10. Hinweise zur Dokumentation

• Kostenaufzeichnung
• Aufbewahrung der genutzten Fassungen der rechtlichen Grundlagen
• Genehmigungen und Förderungen
• Zustellnachweise

(Änderungen am Programm vorbehalten)

MaBV-Fortbildung

Dieses Seminar erfüllt die Anforderungen an die MaBV-Weiterbildungspflicht für Makler und Wohnimmobilienverwalter gem. § 34c Abs. 2 a GewO und kann mit 6,5 Stunden Fortbildungszeit angerechnet werden.

FAO-Fortbildung gem. § 15 FAO

Dieses Seminar erfüllt die Anforderungen an die FAO-Fortbildungspflicht für Fachanwältinnen und Fachanwälte gem. § 15 FAO und kann mit 6,5 Stunden Fortbildungszeit angerechnet werden.

• Vortrag
• Fallstudien
• Diskussion

• 1 Seminar-Tag
• zentral gelegener Veranstaltungsort
• umfangreiches Seminarskript
• gemeinsames Mittagessen, Kaffeepausen
• Teilnahmebescheinigung

• Assetmanager
• Mietverwalter, Wohnungsverwalter, Immobilienverwalter
• Rechtsanwälte